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一平降5000?楼市凉凉的,又何止天津

2020-09-15 18:12:03房产信息人已围观

简介房价下跌的传闻,最近真的不少。一二线城市,房价只升不降的固化思维,正在被打破。01天津房价1平米降5000元的消息,上周登上了微博热搜。天津房管局连夜给了回应,指着国统局发布的70城数据说,我们哪里跌了,明明是量升价稳。今年前7月新房涨了1%,二手房价格今年只是微降,你们别在这里散布恐慌。外地人看来

一平降5000?楼市凉凉的,又何止天津

房价下跌的传闻,最近真的不少。一二线城市,房价只升不降的固化思维,正在被打破。

01
天津房价1平米降5000元的消息,上周登上了微博热搜。天津房管局连夜给了回应,指着国统局发布的70城数据说,我们哪里跌了,明明是量升价稳。今年前7月新房涨了1%,二手房价格今年只是微降,你们别在这里散布恐慌。外地人看来,一平降5000元的事实,还真没法跟天津对上号。这还是那个一天30万人争着去落户的天津吗?在北京的朋友都说,北漂到30岁,去天津落户买房,是最好的选择。城市节奏慢、物价低,有河有海,而且天津人特别peace&love,日常街里唠嗑就是段相声。美食多,吃的也讲究,市民餐饮消费水平,都能直接秒杀北上广。地理位置上看,天津距离北京也不远,适合定居养老,码农从天津市中心去北京西二旗上班,可能通勤时间比通州过去还短一点。最关键的,天津可是直辖市,高考政策好,试卷也不难,孩子考上211大学的概率,赶超北京,完虐郑州。这两年地产市场不景气,横盘就行了,怎么还会跌呢?

02

跌,是真的跌了。2018年5月,天津“海河英才计划”实施,落户门槛大幅降低,新政第一天据说就有30万人申请落户,在当时轰动全国。随后几个月,买房开始重启摇号,花十来万购买房票的人也不少。大家普遍认为,户籍政策的松动,是对房价新一轮的刺激。天津冰山指数但是谁也没想到,落户放宽,并没有阻止房价从高点向下回落。没房的愁,有房的,也愁。天津本地房产中介也肯定了这一点:房价近三年,天津房价一直是走在下降通道里,不同的区位、配套,降的幅度各有不同。1、降的最猛的,是期初定价高估的新盘。天津市区河北区某新盘几年前3.5万的开盘价,目前促销价2.2-2.3万,东丽区个别楼盘也是如此,开发商17年拿完地对后市预期太高,房价冲过头了。部分新盘跌幅高达40%,不过属于个例。2、紧随其后的,是远远远郊新盘,16-17年8500元/㎡的开盘价被哄抢,目前卖5600-5800元/㎡,跌幅30%以上。3、老破大(尤其顶底层),这个是天津市区还是远郊新区都出现的现象,因为小区环境差、总价还高,买的人一直很少,跌幅也接近30%。4、无学区老破小,和高峰期相比,跌幅25-30%。5、市区及环城四区的小品牌次新房,挂牌价跌幅10-20%之间。6、大品牌开发商新盘次新盘,有的基本维持原价有的因为促销微跌5-10%。市区好位置好品质次新房,微跌或不跌。7、学区房(和平区)单边上涨,顶级重点小学学区房,三年涨幅10-20%。河西和南开顶级重点小学学区房三年基本未跌,部分涨幅10-15%。因为民办摇号,原来中等公办校学区房,低总价房源涨幅近两年能达到50-60%以上。还在上涨的二手房小区,大多有学区概念,无概念区域因为接盘需求不足,和2017年初房价高峰期相比,依然走在下降通道里。

03

大批网友在天津房价热搜话题下现身说法,内容相当火辣。有人爆自己的料称,2015年147万元买下了天津市东丽区一套二手房,由于当时天津楼市处在上涨通道,住的房子后来一度涨到235万元左右。最近这位网友所在小区同户型的房子,成交价已经跌到了149万元,相当于坐了一把过山车,加上时间成本、房贷利息、通货膨胀——到手的升值,就因为房子多焐了两年,给跌没了,还赔不少。为什么三年时间会出现如此大的落差?有人说,天津巨量的二手房库存、巨量土拍盖新房,对应着的,是基本可以忽略不计的人口流入。还有说是城市营商环境差、土地财政依赖度过高、滨海新区拖后腿等种种现状。这些都算作小部分原因,不够致命。最最关键的,还是天津的限购、限售、限贷政策。从2016年9·30新政算起,天津本轮房地产市场调控政策即将满4周年,时至今日,还没有出现明显的松动,新房和二手房市场都遭到了沉重打击。

新房方面,贝壳研究院称,2017年全年,天津新房市场成交量环比下滑47%,回到了2015年以前的水平,之后几年成交量一直保持稳定。

2020年二手房成交均价,较2017年下跌了9%。

新政落地,直接结束了这个直辖市的楼市大牛市,正式进入阴跌通道。尤其是天津的二套政策,只要在全国任何城市有过贷款记录,不论是否结清,在天津买房都需要6成首付。同样的资金,在郑州青岛沈阳这样的城市,依然可以按首套来算,仅需3成首付。看一眼二套首付比例,再看一眼天津离婚率全国第一的排名,一切也就不难解释了。04
房价下跌,在目前看来已经是常态。过去三年,自从环京地区楼市房价失守后,京津冀这个大板块楼市出现了深度回调,天津还真不是第一个房价下跌的城市。

这里面有夹在北京和天津之间,高不成低不就,被自家“无门槛落户”政策炒凉的石家庄;

有上个月二手房下降幅度全国第三,租金的跌幅全国第二的青岛;

有从2017年开始,就进入了长达四年横盘震荡期的郑州;

有二手房连跌14个月,掉进冰窟的济南;

有亏出一套房首付,房价重回三年前的烟台;

有二手房均价和土地成交量双双下跌,依旧打着“蓄力‘金九银十’”幌子的海口;

当然,少不了一直“一直被模仿,从来未被超越”的长沙。

一个城市的楼市过了靠国家政策推动而狂奔的那几年后,还想继续站稳,继续上涨,只能靠自己的实力。05
目前天津二手房挂牌量,高达20.9万套,和北京的23.1万套二手房挂牌量相差不多。热搜提到的天津东丽区融创融园降价房再看一下郑州。

从2017年开始,郑州新房开盘去化率就一直在下滑,今年受疫情影响,平均去化率不超50%。

二手房有着超过12万套的库存,360房产网数据显示,近3个月郑州累计有16245套二手住宅调价,其中降价房源13530套,占比超83%,平均每套房降幅4.55万元。

当二手房已经卖不上价格,大家买新房的热情还会高涨吗?
改善人群无法以理想价格卖旧,房子难出手,延缓了买新房的节奏。如果买房子还会赔钱,还有那么多人迫切的想套取消费贷、现金贷,四处筹钱凑足首付,入手一套房子吗?恐怕未必。普涨的时代,早已过去。新房的价格,会逐渐企稳,形成新的价格体系。

在这个新的价格体系中,一定是区域分化的、板块分化的、热点分化的、房源分化的。如果把买房当成投资,从大趋势上来看,已经可以说,它已经不是闭着眼睛、低门槛高收益的投资选项了。多个城市房产流动性变弱,计算下房贷、利息、交易税费等持有成本,以及时间成本,都会让人头大。买房,还是优先考虑自住属性。不管涨涨跌跌,都是自己要住。哪怕短期跌了,也无所谓,一直住着,说不定哪天又涨回去了呢。

Tags:5000元   城市   不降   给了   上号   30万人   都说   微降   平降   国统局  

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